복비 아끼려면 이렇게 계산하고 협의하세요
얼마 전 지인이 전세 계약을 하면서 복비 이야기를 꺼냈는데, 생각보다 많은 사람이 “부동산에서 말하는 금액이 그냥 정가겠지”라고 넘기더라고요. 사실 복비는 정해진 한도 안에서 계산되는 돈이라, 구조만 알면 계약 전에 대략 얼마까지 나올지 꽤 정확하게 예상할 수 있습니다.
복비는 정확히 말하면 부동산 중개보수입니다. 집을 사고팔거나 전세, 월세 계약을 할 때 공인중개사에게 지급하는 수수료죠. 그런데 이 금액은 무조건 고정 금액이 아니라 거래 종류, 거래 금액, 주택인지 오피스텔인지 상가인지에 따라 달라집니다.
복비 계산하는 기본 방법
복비 계산식은 단순합니다. 거래금액에 상한요율을 곱하면 됩니다. 다만 낮은 금액대에서는 한도액이 따로 붙는 경우가 있어요. 그래서 계산값이 한도액보다 크면 한도액까지만 받을 수 있습니다.
- 매매 복비: 매매가격 × 상한요율
- 전세 복비: 전세보증금 × 상한요율
- 월세 복비: 보증금 + 월세 × 100을 기준으로 계산
- 월세 환산금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70 적용
예를 들어 전세보증금 3억 원짜리 집을 계약한다고 해볼게요. 주택 임대차에서 1억 원 이상 6억 원 미만 구간은 상한요율이 0.3%입니다. 그래서 3억 원 × 0.003 = 90만 원이 상한선입니다. 이 말은 90만 원을 넘겨 받을 수 없다는 뜻이지, 반드시 90만 원을 내야 한다는 뜻은 아닙니다.
주택 매매와 전월세 요율 감 잡기
한국공인중개사협회에서 안내하는 주택 중개보수 기준을 보면, 매매와 임대차 요율이 서로 다릅니다. 매매는 거래 금액이 커질수록 0.4%, 0.5%, 0.6%, 0.7%처럼 구간이 올라가고, 임대차는 대체로 매매보다 낮은 요율이 적용됩니다.
주택 매매의 경우 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4% 이내입니다. 8억 원 아파트를 매수한다면 8억 원 × 0.004 = 320만 원이 상한선입니다. 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5% 이내라서, 10억 원 주택이라면 최대 500만 원까지 계산될 수 있습니다.
전월세는 조금 다릅니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3% 이내, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4% 이내입니다. 전세 7억 원이라면 7억 원 × 0.004 = 280만 원이 상한선이 되는 식입니다.
근데 여기서 중요한 점이 하나 있습니다. 이 요율은 ‘상한’입니다. 법에서 허용하는 최대치라는 의미라서, 실제 지급액은 계약 전 공인중개사와 협의할 수 있습니다. 바쁘게 계약서를 쓰는 자리에서 처음 듣고 당황하는 것보다, 매물을 보러 다닐 때 미리 물어두는 쪽이 훨씬 편합니다.
월세 복비는 환산금액부터 봐야 합니다
월세 계약에서 헷갈리는 부분은 거래금액입니다. 보증금만 보는 게 아니라 월세를 일정 배수로 환산해서 더합니다. 보증금 1천만 원에 월세 70만 원이라면 보통 1천만 원 + 70만 원 × 100 = 8천만 원으로 봅니다.
이 경우 주택 임대차 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간이므로 상한요율은 0.4%, 한도액은 30만 원입니다. 계산하면 8천만 원 × 0.004 = 32만 원이지만, 한도액이 30만 원이라 실제 상한은 30만 원입니다.
반대로 보증금 500만 원에 월세 30만 원이면 500만 원 + 30만 원 × 100 = 3,500만 원입니다. 5천만 원 미만이기 때문에 이때는 월세 × 70으로 다시 계산합니다. 500만 원 + 2,100만 원 = 2,600만 원이고, 여기에 해당 구간 요율과 한도액을 적용합니다. 작은 원룸 계약에서 복비가 생각보다 다르게 나오는 이유가 여기에 있습니다.
복비 협의할 때 확인할 것들
솔직히 복비 협의는 말 꺼내기가 살짝 민망할 수 있습니다. 그래도 계약 금액이 큰 만큼 자연스럽게 확인하는 게 좋습니다. “중개보수는 얼마로 보면 될까요?”라고 먼저 묻고, 계산 근거를 같이 확인하면 분위기가 훨씬 부드럽습니다.
- 계약 전에 중개보수 금액을 먼저 확인하기
- 상한요율인지 실제 협의 금액인지 구분하기
- 부가세 포함 금액인지 별도 금액인지 확인하기
- 현금영수증 또는 세금계산서 발급 가능 여부 확인하기
- 주택, 오피스텔, 상가 중 어떤 기준이 적용되는지 확인하기
오피스텔은 특히 주의가 필요합니다. 전용면적 85제곱미터 이하이고 전용 부엌, 화장실, 목욕시설 등을 갖춘 일정 요건의 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 이내 기준이 적용됩니다. 그런데 요건에 맞지 않거나 상가, 토지 같은 주택 외 부동산은 보통 0.9% 이내에서 협의하는 방식이라 금액 차이가 제법 큽니다.
계약서 쓰기 전에 한 번 더 계산하기
생활법령정보 안내에 따르면 중개보수 지급 시기는 당사자 약정이 우선이고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날을 기준으로 봅니다. 그래서 잔금일에 갑자기 금액을 듣고 놀라지 않으려면, 가계약이나 계약서 작성 전에 중개보수까지 같이 계산해두는 편이 좋습니다.
예를 들어 매매가 6억 원인 아파트라면 상한요율 0.4% 기준으로 최대 240만 원입니다. 여기에 부가세가 별도로 붙는지에 따라 실제 이체 금액은 달라질 수 있습니다. 같은 6억 원 계약이라도 “240만 원에 부가세 별도”와 “부가세 포함 240만 원”은 체감이 다르죠.
지역별 조례에 따라 세부 기준이 안내되는 경우도 있으니, 내가 계약하는 지역의 부동산 중개보수 요율표를 확인하는 습관도 괜찮습니다. 공인중개사 사무소에는 중개보수 요율 및 한도액표를 게시하게 되어 있으니, 사무실에서 직접 확인해도 됩니다.
복비는 집값에 비하면 작아 보일 수 있지만 실제로는 몇십만 원에서 몇백만 원까지 움직이는 비용입니다. 계약 과정에서 당연히 내는 돈이라고만 생각하지 말고, 어떤 기준으로 계산됐는지 한 번만 확인해도 불필요한 오해를 꽤 줄일 수 있습니다. 집 계약은 큰돈이 오가는 일이라 이런 작은 확인이 마음을 훨씬 편하게 만들어줍니다.
