복비 계산하는 방법, 집 보러 가기 전에 이렇게 확인하세요
얼마 전 지인이 전세 계약을 앞두고 복비가 생각보다 크게 나와서 당황했다는 얘기를 했어요. 집값이나 보증금은 몇 억 단위라 크게 느껴지는데, 막상 중개보수는 계약 직전에 듣는 경우가 많아서 더 부담스럽게 다가오더라고요. 사실 복비는 중개사가 마음대로 정하는 돈이 아니라, 거래 종류와 금액에 따라 상한이 정해져 있습니다. 그래서 계약 전에 대략 얼마까지 나올 수 있는지만 계산해도 협의할 때 훨씬 편합니다.
복비는 정확히 어떤 돈일까
복비의 공식 이름은 부동산 중개보수입니다. 공인중개사가 매물 확인, 권리관계 설명, 계약서 작성, 거래 조율 등을 해주고 받는 보수예요. 중요한 점은 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 부담한다는 것입니다. 예를 들어 전세 계약에서 세입자가 복비를 냈다고 해서 집주인이 안 내는 구조가 아니라, 양쪽이 각자 자기 몫을 냅니다.
복비는 보통 거래금액에 상한요율을 곱해서 계산합니다. 다만 낮은 금액 구간에는 한도액이 따로 붙는 경우가 있어요. 그래서 단순히 퍼센트만 보고 계산하면 실제 상한보다 크게 잡을 수 있습니다. 국토교통부와 각 지자체 안내 기준을 보면 주택, 오피스텔, 상가·토지 같은 주택 외 부동산의 기준이 서로 다르게 나뉩니다.
주택 복비 계산은 거래금액부터 잡으면 쉽다
아파트, 빌라, 단독주택 같은 주택은 매매인지 임대차인지에 따라 요율이 달라집니다. 2026년 기준으로 많이 쓰는 주택 매매 상한요율은 5천만 원 미만 0.6%, 5천만 원 이상 2억 원 미만 0.5%, 2억 원 이상 9억 원 미만 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.6%, 15억 원 이상 0.7% 수준입니다. 5천만 원 미만은 25만 원, 2억 원 미만 구간은 80만 원 한도도 함께 봐야 합니다.
임대차는 조금 다릅니다. 5천만 원 미만 0.5%, 5천만 원 이상 1억 원 미만 0.4%, 1억 원 이상 6억 원 미만 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.5%, 15억 원 이상 0.6%가 기준으로 쓰입니다. 5천만 원 미만은 20만 원, 1억 원 미만 구간은 30만 원 한도가 있습니다.
예시로 보는 복비 계산
예를 들어 5억 원짜리 아파트를 매매한다면 2억 원 이상 9억 원 미만 구간에 들어갑니다. 상한요율 0.4%를 적용하면 5억 원 곱하기 0.004, 즉 200만 원이 상한입니다. 여기에 부가가치세가 붙을 수 있으니 실제 청구액은 중개업소의 과세 유형과 안내 방식까지 같이 확인하는 게 좋습니다.
전세 3억 원 계약이라면 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이라 0.3%를 적용합니다. 계산하면 90만 원입니다. 여기서 알아둘 점은 이 금액이 무조건 내야 하는 고정액이 아니라 상한이라는 겁니다. 상한 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 정할 수 있습니다.
월세는 보증금만 보면 안 된다
월세 복비에서 가장 많이 헷갈리는 부분은 거래금액 산정입니다. 월세는 보증금에 월세를 더하는 방식이 아니라, 보통 보증금 + 월세 곱하기 100으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 80만 원이면 거래금액은 1,000만 원 + 8,000만 원, 총 9,000만 원입니다.
그런데 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 다시 보증금 + 월세 곱하기 70으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 500만 원에 월세 35만 원이면 처음 계산은 4,000만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 다시 500만 원 + 2,450만 원, 총 2,950만 원으로 잡습니다. 이처럼 월세는 작은 차이로 구간이 바뀔 수 있어서 계약 전에 직접 한 번 계산해두면 좋습니다.
- 전세: 전세보증금이 거래금액
- 월세: 보증금 + 월세 × 100이 기본
- 계산 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70 적용
- 상한요율은 거래금액 구간에 따라 적용
오피스텔과 상가는 기준이 또 다르다
오피스텔은 조건을 봐야 합니다. 전용면적 85제곱미터 이하이고, 입식 부엌과 화장실, 목욕시설 같은 주거 설비를 갖춘 오피스텔은 별도 요율을 적용합니다. 매매는 0.5% 이내, 임대차는 0.4% 이내에서 협의하는 방식입니다. 같은 오피스텔이라도 이 조건에 맞지 않으면 주택 외 부동산 기준으로 갈 수 있어요.
상가, 토지, 공장, 창고 같은 주택 외 부동산은 대체로 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 그래서 상가 임대차를 할 때는 주택 월세처럼 생각하면 금액 차이가 꽤 납니다. 권리금이 있는 상가라면 권리금 자체는 일반적인 중개보수 산정 방식과 별도로 다뤄질 수 있으니 계약서에 어떤 명목의 돈인지 분명히 적어두는 편이 안전합니다.
복비 줄이려면 계약 전에 이 부분을 확인하면 된다
복비는 계약서 쓰는 날 갑자기 물어보면 말 꺼내기가 애매합니다. 그래서 매물을 보러 갈 때나 가계약금을 넣기 전에 중개보수 요율을 먼저 물어보는 게 현실적으로 가장 편합니다. “이 거래는 중개보수가 얼마로 계산되나요?”라고 물으면 됩니다. 상한요율인지, 협의된 요율인지, 부가세 포함인지도 같이 확인하면 나중에 오해가 줄어듭니다.
- 계약 전 중개보수 예상액을 문자나 메신저로 받아두기
- 부가세 포함 금액인지 따로 확인하기
- 주택인지 오피스텔인지, 주택 외 부동산인지 구분하기
- 월세는 환산 거래금액을 직접 계산해보기
- 지역별 조례가 다를 수 있어 지자체 안내도 함께 보기
솔직히 복비는 집을 구하는 과정에서 제일 먼저 떠오르는 비용은 아닙니다. 이사비, 보증금, 대출이자에 가려져 있다가 계약 직전에 튀어나오는 느낌이죠. 그런데 계산 구조만 알아두면 생각보다 복잡하지 않습니다. 중개사가 안내한 금액이 법정 상한 안에 있는지 확인하고, 그 안에서 협의할 여지가 있는지 차분히 이야기하면 됩니다. 큰돈이 오가는 계약일수록 이런 작은 확인이 마음을 꽤 가볍게 만들어줍니다.
