복비 계산하는 방법, 계약 전에 이 숫자만 확인하세요

얼마 전 지인이 전세 계약을 앞두고 복비가 생각보다 많이 나왔다며 계산기를 두드리고 있더라고요. 집값이나 보증금은 크게 신경 쓰면서도, 막상 중개보수는 계약 직전에 듣고 당황하는 경우가 꽤 많습니다. 사실 복비는 부르는 대로 내는 돈이 아니라, 거래 종류와 금액에 따라 정해진 상한 안에서 협의하는 비용입니다.

복비의 공식 명칭은 ‘중개보수’입니다. 공인중개사가 매물 확인, 권리관계 설명, 계약서 작성 등을 도와준 대가로 받는 돈이죠. 매수인과 매도인, 임대인과 임차인이 각각 부담하는 구조라서 “한쪽만 내는 돈”은 아닙니다. 다만 실제 금액은 거래금액, 주택인지 오피스텔인지 상가인지, 그리고 부가가치세 여부에 따라 달라집니다.

복비 계산은 거래금액부터 잡으면 쉽습니다

가장 먼저 봐야 할 건 거래금액입니다. 매매는 말 그대로 매매가가 기준입니다. 5억 원 아파트를 산다면 거래금액은 5억 원입니다. 여기에 해당 구간의 상한요율을 곱하면 복비 상한액이 나옵니다.

예를 들어 주택 매매가 5억 원이라면 2억 원 이상 9억 원 미만 구간에 들어가고, 상한요율은 0.4%입니다. 계산하면 5억 원 x 0.004 = 200만 원입니다. 여기에 중개업소가 일반과세자라면 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있어 실제 청구액은 220만 원까지 나올 수 있습니다.

임대차는 조금 다릅니다. 전세는 보증금이 거래금액입니다. 월세는 보증금에 월세 환산액을 더해서 계산합니다. 일반적으로 ‘보증금 + 월세 x 100’으로 잡습니다. 단, 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 ‘보증금 + 월세 x 70’으로 다시 계산합니다.

주택 복비 상한요율은 구간별로 다릅니다

주택 매매와 임대차는 구간별 상한요율이 정해져 있습니다. 여기서 중요한 표현은 ‘상한’입니다. 이 금액을 무조건 내야 한다는 뜻이 아니라, 그 이상은 받을 수 없다는 뜻입니다.

주택 매매·교환

• 5천만 원 미만: 0.6%, 한도 25만 원
• 5천만 원 이상 2억 원 미만: 0.5%, 한도 80만 원
• 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4%
• 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5%
• 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.6%
• 15억 원 이상: 0.7%

주택 임대차

• 5천만 원 미만: 0.5%, 한도 20만 원
• 5천만 원 이상 1억 원 미만: 0.4%, 한도 30만 원
• 1억 원 이상 6억 원 미만: 0.3%
• 6억 원 이상 12억 원 미만: 0.4%
• 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.5%
• 15억 원 이상: 0.6%

예를 들어 전세보증금 3억 원짜리 아파트라면 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간입니다. 상한요율은 0.3%라서 3억 원 x 0.003 = 90만 원입니다. 부가가치세가 별도라면 99만 원까지 청구될 수 있습니다.

월세 복비는 계산 방식 때문에 헷갈립니다

월세 계약에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 환산 거래금액입니다. 보증금 1천만 원에 월세 80만 원인 원룸을 예로 들어보겠습니다. 기본 계산은 1천만 원 + 80만 원 x 100 = 9천만 원입니다. 임대차 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간이라 상한요율 0.4%, 한도 30만 원이 적용됩니다. 9천만 원 x 0.004 = 36만 원이지만 한도가 30만 원이라 복비 상한은 30만 원입니다.

이번에는 보증금 500만 원에 월세 35만 원이라면 어떨까요. 먼저 500만 원 + 35만 원 x 100 = 4천만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 다시 500만 원 + 35만 원 x 70 = 2,950만 원으로 계산합니다. 여기에 0.5%를 곱하면 14만 7,500원입니다. 이처럼 월세는 같은 월세라도 보증금과 환산 방식에 따라 복비가 꽤 달라집니다.

오피스텔과 상가는 주택과 기준이 다를 수 있습니다

오피스텔은 조건을 봐야 합니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식부엌, 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 별도 요율이 적용됩니다. 매매·교환은 0.5% 이내, 임대차는 0.4% 이내에서 협의합니다.

그 외 오피스텔, 상가, 토지, 공장 같은 주택 외 부동산은 보통 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 상가 임대차는 권리금, 시설비, 관리비 같은 돈이 같이 오가다 보니 처음 듣는 금액이 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 이럴 때는 중개보수 산정에 들어가는 금액과 들어가지 않는 금액을 나눠서 물어보는 게 좋습니다.

계약 전에 확인하면 좋은 복비 체크포인트

복비는 계약서 쓰는 날 갑자기 협상하기보다, 매물을 보기 시작할 때부터 대략적인 기준을 알고 가는 편이 훨씬 편합니다. 특히 고가 주택이나 월세 계약은 몇십만 원 차이가 쉽게 납니다.

• 거래 종류가 매매인지 임대차인지 먼저 확인합니다.
• 주택, 주거용 오피스텔, 상가·토지 중 어디에 해당하는지 구분합니다.
• 거래금액과 상한요율을 곱해 최대 금액을 계산합니다.
• 한도액이 있는 구간인지 확인합니다.
• 부가가치세 포함인지 별도인지 계약 전에 물어봅니다.
• 현금 지급보다는 이체나 카드 등 기록이 남는 방식이 깔끔합니다.

복비가 상한요율로 계산돼 나왔다고 해서 무조건 이상한 것은 아닙니다. 다만 상한은 말 그대로 최대치라서, 실제로는 중개 난이도나 지역 관행, 거래 상황에 따라 협의가 가능합니다. 이미 매수자와 매도자가 거의 정해져 있던 거래인지, 중개사가 여러 번 현장 확인과 조율을 했는지에 따라 체감도 달라질 수 있고요.

개인적으로는 복비를 아끼는 것만큼이나 설명을 정확히 듣는 게 중요하다고 봅니다. 중개대상물 확인·설명서, 등기사항, 대출 가능 여부, 특약 문구까지 꼼꼼히 확인해주는 중개사라면 비용의 의미가 달라집니다. 그래도 계산 기준은 알고 있어야 합니다. 그래야 계약 자리에서 숫자를 듣고 당황하지 않고, 필요한 부분은 차분하게 묻고 조율할 수 있습니다.